Q2. 瑕疵担保責任とは何ですか?

売買住宅等に瑕疵があった場合、売主が負う責任について。
【カテゴリ】中古住宅売買 【最終更新】
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 売買住宅等に瑕疵(欠陥)があった場合、売主が、これを補修、又は、瑕疵によって生じた損害を賠償する責任。契約時点で瑕疵が存在し、かつ、隠れた瑕疵であることが要件。

瑕疵担保責任のポイント

  • 契約後に生じた瑕疵(欠陥)について、売主は責任を負わない。
  • 契約時に買主が認識していた瑕疵について、売主は責任を負わない。
  • 売主が瑕疵(欠陥)の存在を認識していなかった場合でも、瑕疵賠償責任を負う。
  • 瑕疵賠償責任の消滅時効は10年(民法第167条第1項)であるが、10年以内に瑕疵(欠陥)に気付いた場合はその日から1年以内に損害賠償請求をしなければならない(民法第570条、第566条第3項)。
  • 特約で瑕疵賠償責任期間の短縮が可能。ただし、不動産会社(宅地建物取引業者)が売主の場合、瑕疵賠償責任期間が2年未満の特約は無効(宅建業法第40条第1項)。
  • 競売物件については瑕疵賠償責任なし(民法第570条)。

瑕疵担保責任の関連条文

  • 民法第570条 
    売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。
  • 民法第566条 
    1. 売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
    2. 前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
    3. 前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。
  • 宅建業法第40条第1項 
    宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第570条において準用する同法第566条第3項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
  • 民法第167条第1項 
    債権は、十年間行使しないときは、消滅する。
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